Buletin Analisis IHSG & Stockpick Saham edisi Desember 2016 sudah terbit! Anda bisa langsung memperolehnya disini, gratis konsultasi tanya jawab saham untuk member, langsung dengan penulis.

Prospek IPO Metropolitan Land

IPO Metropolitan Land (MetLand) mungkin menarik bagi sebagian investor, karena MetLand merupakan anak usaha dari Grup Ciputra, salah satu grup properti paling terkemuka di Indonesia. Grup Ciputra memang memiliki 30.2% saham MetLand (akan menjadi 22.7% setelah IPO) melalui salah satu anak usahanya, Metropolitan Development (MD). MD ini merupakan salah satu anak usaha Grup Ciputra yang ditempatkan diluar Ciputra Development (CTRA). Jadi MetLand ini bukan anak usahanya CTRA, melainkan beda lagi.

Grup Ciputra mendirikan MetLand ini sebagai perusahaan PMA (penanaman modal asing), dimana Ciputra kemudian ‘berbagi’ MetLand ini dengan investor asing. Dan investor asing tersebut adalah Government of Singapore Investment Corporation (GIC), yaitu BUMN-nya Singapura di bidang investasi properti dan realestat, yang memegang 50% saham MetLand (akan menjadi 37.5% setelah IPO). GIC mulai menjadi pemegang saham di MetLand sejak tahun 2004, atau 10 tahun setelah MetLand berdiri pada tahun 1994.


Nah, biasanya perusahaan Indonesia yang sebagian atau mayoritas sahamnya dipegang sama orang Malaysia atau Singapura, kinerjanya bagus (entah kenapa?). MetLand pun demikian. Sejak tahun 2006 hingga 2010, laba bersihnya naik terus secara konsisten, dari 7 milyar pada 2006, menjadi 69 milyar pada 2010. Modalnya juga sama, naik terus secara konsisten dalam lima tahun terakhir, dari 544 milyar pada 2006, menjadi 759 milyar pada 2010. Tidak seperti perusahaan properti kebanyakan yang biasanya punya utang yang besar, MetLand hanya ngambil utang dalam jumlah yang wajar, sehingga neracanya terbilang bersih dari utang. Dan itu tentu bagus.

Selain karena faktor PMA tadi, terdapat dua hal lain yang mendukung kinerja MetLand ini. Pertama, mayoritas proyek properti milik perusahaan sudah dikerjakan sejak tahun 1990-an, sehingga pada saat ini ‘buahnya’ sudah bisa dipetik. Beberapa properti tersebut diantaranya adalah perumahan yang terletak di Cakung (Jakarta Timur), Cipondoh (Tangerang), Cileungsi (Bogor), dan Tambun (Bekasi). MetLand juga merupakan pemilik dari Plaza dan Mall Metropolitan, salah satu pusat perbelanjaan terbesar di Bekasi yang sudah berdiri sejak tahun 1994 (orang Bekasi pasti tahu nih), dan Hotel Horison Bekasi, sebuah hotel elit bintang empat yang terletak di lokasi yang berdekatan dengan Mall Metropolitan.

Kedua, MetLand lebih banyak bermain di segmen menengah (mid end), yaitu segmen yang relatif lebih menguntungkan dibanding segmen high end. Perusahaan hanya bermain di bisnis perumahan cluster di lokasi pinggiran Jakarta, dengan harga jual rumah antara Rp200 juta - Rp1.1 milyar per unit, dan tidak ikut mendirikan apartemen atau hunian mewah lainnya di pusat Kota Jakarta. Mall yang ada di Bekasi itu juga merupakan Mall untuk kelas menengah. Anda tidak akan menemukan outlet Bottega Veneta ataupun Louis Vuitton disana. Satu-satunya properti kelas atas milik perusahaan adalah Hotel Horison. Namun nilai pasarnya nggak terlalu besar (soalnya jumlah kamar hotelnya juga cuma 166 kamar), yaitu 181 milyar, atau hanya 3.5% dari nilai pasar seluruh aset properti milik perusahaan, yaitu 5.1 trilyun.

Dari IPO-nya ini, kalau sahamnya jadi dijual pada harga Rp240 – 300 per lembar, maka MetLand akan memperoleh dana Rp546 – 682 milyar (belum dikurangi biaya ini itu). Buat apa? Sebagian besar ternyata digunakan untuk mengembangkan lokasi-lokasi disekitar Mall Metropolitan Bekasi, termasuk mendirikan mall lagi. Kalau melihat Mall Metropolitan yang sudah seperti icon dan pusat kota gak resmi dari Kota Bekasi (seperti Mall Grand Indonesia di Kawasan Bunderan HI, Jakarta Pusat), maka penulis kira prospeknya cukup cerah. Sejak awal seluruh tanah di areal tersebut sudah dikuasai MetLand, jadi tinggal dibangun saja. Dan biaya pembangunannya ya ngambil dari IPO ini.

Okay, so far so good. Sekarang, gimana sahamnya?

Katakanlah saham MetLand dilepas pada terendah yaitu 240. Sekarang, jumlah saham MetLand yang ditempatkan dan disetor pasca IPO adalah 7.6 milyar, yang itu berarti EPS-nya = Rp69 milyar / 7.6 milyar = Rp9. Berarti PER-nya? 240 / 9 = 26.3 kali. Well, sejujurnya itu agak mahal, kalau gak mau dibilang terlalu mahal, bahkan meskipun kinerja MetLand ini bagus. Sama saja seperti beberapa IPO terakhir. Kalau kita pake Alam Sutera Realty (ASRI) sebagai perbandingan, ASRI yang memiliki ROE lebih tinggi (13.2%, kalau ROE MetLand 9.1%), hanya mencatat PER 17.8 kali pada harga 290.

Tapi mengingat kondisi IHSG pada saat ini lagi sepertinya mulai pulih kembali, maka saham MetLand masih berpeluang cukup besar untuk bisa melejit pada hari-hari perdagangan pertamanya, karena prospeknya memang lumayan cerah (dengan catatan harganya 240 ya, kalau 300 sih berat). Yup, itulah hebatnya kalau grup usaha swasta menggelar IPO: Mereka mampu menemukan timing yang tepat untuk IPO (beda banget sama IPO-nya BUMN). MetLand ini sejatinya sudah menggelar IPO pada 2008 lalu, namun beberapa kali ditunda karena menunggu hingga kondisi market benar-benar kondusif.

Lalu apakah MetLand ini bisa bernasib seperti Garuda kemarin? Nggak, kemungkinan terjadinya itu kecil sekali. Sebab secara fundamental, MetLand ini bagus kok. Kalau Garuda kemarin bisa jatuh seperti itu karena sudah barangnya nggak bagus, harganya mahal pula. Sementara saat ini, dalam kondisi market yang lagi kondusif, investor biasanya lebih peduli sama 'kualitas barang' daripada 'harga', sehingga MetLand lebih berpeluang untuk bergerak stabil, setidaknya pada hari-hari perdagangan perdananya.

Metropolitan Land
Rating Kinerja pada 2010: A
Rating saham pada 240: A
Share artikel ini melalui (klik salah satu): Facebook Twitter Linkedin

3 komentar:

Anonim mengatakan... Balas

thx u pak teguh atas ulasan ipo metland

tgoretha@yahoo.com

Anonim mengatakan... Balas

"Lalu apakah MetLand ini bisa bernasib seperti Garuda kemarin? Nggak, kemungkinan terjadinya itu kecil sekali."

dan kemungkinan yang kecil sekali itu telah terjadi... :capedes

kodokgoreng mengatakan... Balas

^atas
nggak salah loh analisanya pak teguh..

yang percaya sama FA, harusnya tenang dan averaging down..
lumayan gain 20% hanya beberapa jam..

terima kasih bimbingannya pak !