Buletin Analisis IHSG & Stockpick Saham edisi Desember 2016 sudah terbit! Anda bisa langsung memperolehnya disini, gratis konsultasi tanya jawab saham untuk member, langsung dengan penulis.

Bubble Properti?

Kemarin sore, penulis menemukan thread menarik di Kaskus yang membahas soal bubble properti di Indonesia. Disitu ditampilkan komentar dari seorang aktivis LSM, Ali Tranghanda, yang mengatakan bahwa harga-harga properti telah naik secara tidak wajar dalam beberapa tahun terakhir. Contohnya harga rumah di Kawasan Serpong, Tangerang, rata-rata telah naik 40 - 50% per tahun sejak tahun 2009. Padahal dalam kondisi normal, harga rumah biasanya hanya naik 12 – 15% per tahun.

Nah, beberapa waktu lalu kebetulan penulis sendiri baru saja membeli sebuah rumah kecil di Kawasan Jakarta Selatan, setelah hunting kesana kemari. Jadi penulis sempat memperhatikan kalau harga rumah di Jakarta dan sekitarnya memang gila-gilaan mahalnya. Contohnya, sebuah rumah dengan luas tanah gak lebih dari 54 meter persegi di kawasan sekitar jalan tol Simatupang, dibandrol 450 juta atau 8.3 juta per meter. Padahal harga pasaran tanah disitu cuma 2.5 juta. Artinya, si pengembang mengambil keuntungan yang sangat besar jika rumah tersebut laku terjual. Kalau rumah tersebut berada di lokasi yang elit, misalnya cluster, harganya bisa mencapai 1 milyar untuk luas tanah yang sama.

Mungkin anda akan bilang, ‘Namanya juga Jakarta, disana apa-apa mahal gan!’ Yup, itu benar, tapi bukan itu yang penulis soroti disini. Menurut ketua RT dimana penulis membeli rumah, harga rumah dan tanah di kawasan itu di tahun 2009 masih murah. Contohnya, harga tanah dulunya cuma 700 - 800 ribu per meter. Paling mahal 1 juta lah. Tapi seiring dengan semakin banyaknya pengembang baik kecil-kecilan maupun besar yang membangun banyak rumah dalam dua tahun terakhir, dan tingginya minat orang untuk berinvestasi di properti, maka harga tanah melejit dengan cepat. Nggak ada data pasti mengenai berapa persen kira-kira kenaikannya, tapi yang jelas menurut si Pak RT, kenaikan tersebut terasa semakin cepat akhir-akhir ini, dibanding lima atau sepuluh tahun yang lalu.

Anda mungkin sering nonton acara iklan properti dari Agung Sedayu dan Agung Podomoro, di televisi setiap akhir pekan. Penulis ingat di salah satu acara, seorang artis mengaku membeli sebuah rumah di Kawasan Pantai Indah Kapuk (PIK), Jakarta Utara, dengan harga 2 milyar di tahun 2009. Dan sekarang, rumah tersebut ditawarkan pada harga 6 milyar, atau telah naik tiga kali lipat hanya dalam waktu dua tahun! Meskipun kenaikan yang luar biasa tersebut mungkin akan menarik minat anda untuk ikut berinvestasi di properti di Kawasan PIK, tapi sekarang coba pikir lagi deh, apa kenaikan tersebut wajar? Apakah kenaikan tersebut akan berlanjut di masa mendatang, atau malah berbalik arah (turun) karena pasar sudah jenuh?

Faktanya, statement bahwa harga properti akan selalu naik hanyalah mitos. Tidak cuma properti, harga emas pun bisa saja turun kalau sudah naik banyak sebelumnya. Jadi sama saja seperti saham lah: Kalau ada saham yang harganya naik terlalu cepat, maka selanjutnya dia akan turun untuk kembali ke harga wajarnya (hanya memang fluktuasi harga properti dan emas tidak setajam fluktuasi harga saham). Penulis memang tidak paham benar soal industri properti, tapi kalau melihat kenaikan harga-harga properti yang terlalu cepat dibanding tahun-tahun yang lampau, maka logikanya nanti akan ada masa-masa dimana harga-harga tersebut akan turun lagi ke harga wajarnya. Sekali lagi, sama saja seperti saham. Indikasi bubble tersebut semakin terlihat ketika semakin banyak orang yang mengkampanyekan bisa membeli rumah tanpa modal, hingga ada kesan bahwa membeli properti itu sangatlah mudah bahkan meskipun anda gak punya duit, karena anda bisa menggunakan uang orang lain atau pinjaman dari bank. Nah, apakah ini tidak mengingatkan anda kepada krisis mortgage di Amerika Serikat, di tahun 2008 lalu?

Terus apa sih sebenarnya yang akan kita bahas di artikel ini?

Kalau anda amati saham-saham properti, anda akan menemukan bahwa kinerja mereka rata-rata meningkat cukup baik di tahun 2011 ini, dan beberapa di antaranya memang cukup menonjol dan alhasil, harga sahamnya meningkat pesat dalam beberapa waktu terakhir. Sebut saja Lippo Cikarang (LPCK) atau Alam Sutera Realty (ASRI). Sementara beberapa emiten properti yang belum begitu bagus, sudah beredar proyeksi bahwa kinerjanya akan melejit di masa depan karena perusahaan memiliki banyak proyek pengembangan properti, sehingga sahamnya mulai dilirik investor. Misalnya Kawasan Industri Jababeka (KIJA), dan Sentul City (BKSL). Diluar itu beberapa emiten juga mulai memperlihatkan minatnya untuk terjun ke bisnis properti, yang mungkin karena mereka juga melihat bahwa bisnis ini sepertinya mulai menjanjikan.


Kesuksesan para perusahaan properti tersebut disebabkan karena mereka mampu mengemas kawasan properti yang mereka jual ke masyarakat dengan kemasan yang bagus (perkampungan kumuh disulap menjadi perumahan elit), sehingga mereka bisa menjualnya dengan harga selangit dan meraup margin besar. Contohnya kawasan Serpong, Pantai Indah Kapuk, Karawaci, Cikarang, Kelapa Gading, Karawang, hingga Depok. Terakhir penulis dengar, beberapa kawasan di daerah seperti Makassar, Samarinda, hingga Medan, juga mulai dipenuhi oleh rumah-rumah seharga milyaran. Dan karena masyarakat juga lagi banyak duit seiring dengan kondisi ekonomi lokal yang kondusif, maka harga yang mahal tersebut seolah tidak menjadi masalah.

Pertanyaannya sekarang, bagaimana nanti kalau sewaktu-waktu kondisi ekonomi yang kondusif tersebut berbalik arah menjadi tidak kondusif lagi? Masih berminatkah masyarakat membeli rumah-rumah dan apartemen mewah dengan harga yang tinggi? Jika masyarakat mulai tidak lagi berminat, atau jika masyarakat ini mulai macet dalam membayar kredit properti mereka, lalu bagaimana dengan nasib para perusahaan properti tersebut?

Mungkin hal itu pula yang dicermati oleh Menkeu, Pak Agus Marto. Beliau sempat menghimbau perusahaan-perusahaan yang punya utang banyak dalam mata uang asing (Dollar), yang menerima pendapatan dalam bentuk mata uang Rupiah, untuk mengkonversi utangnya tersebut menjadi dalam Rupiah. Intinya buat jaga-jaga seandainya nilai tukar Rupiah jatuh dan menyebabkan jumlah utang yang ditanggung perusahaan menjadi melambung tinggi. Mendengar himbauan tersebut, penulis langsung ingat dengan perusahaan-perusahaan properti. Biasanya kan perusahaan properti menggunakan duit bank alias utang untuk mengembangkan kawasan, sementara mereka memperoleh pendapatan dalam bentuk Rupiah (kecuali kalau mereka mengekspor propertinya keluar negeri, tapi itu kan gak mungkin). Pertanyaannya, apakah utang bank tersebut dalam Rupiah atau dalam Dollar? Sebab akan menjadi berbahaya kalau utang tersebut dalam Dollar. Krisis 1998 dulu juga kan karena penurunan nilai tukar Rupiah, dari 2,000 menjadi sempat 15,000. Untungnya setelah penulis cek, rata-rata emiten properti di BEI utangnya dalam Rupiah.

Pada akhirnya, kita tentu tidak bisa menjustifikasi bahwa sektor properti sudah mulai bubble. Boleh jadi kenaikan-kenaikan tersebut sebenarnya masih dalam batas-batas yang wajar. Kita masih harus bertanya kepada ahlinya untuk lebih memahami masalah ini. Tapi mudah-mudahan artikel ini bisa mengingatkan anda untuk sekedar lebih berhati-hati dalam memilih saham-saham properti, atau mungkin properti itu sendiri. Tahun 2012 nanti adalah tahun yang penuh dengan misteri, apapun bisa terjadi. Dan kalau skenario terburuk yang terjadi, maka berdasarkan pengalaman yang sudah-sudah, sektor properti biasanya menjadi salah satu sektor yang paling duluan terkena dampaknya, dibanding sektor-sektor lainnya di pasar modal.

Atau mungkin anda punya pendapat sendiri?
Share artikel ini melalui (klik salah satu): Facebook Twitter Linkedin

11 komentar:

Anonim mengatakan... Balas

Ane pertamax lagi gan.. Pertanyaan ane: jadi harga property kita saat ini buble apa nggak ya? :)

Anonim mengatakan... Balas

Terima kasih ulasannya Mas Teguh...
krn saat ini saya banyak jg mendapat keuntungan dari trading property...memang bbrp bulan terakhir ini saham property bagi saya bisa memberikan untung di trading saham...setelah diterpa krisis eropa memang saya banyak mengalihkan ke sektor domestik saja...

Anonim mengatakan... Balas

IMO, Harga properti yg naik secara tidak wajar karena murni permainan developer.
Developer dengan seenak jidatnya naikin harga terus walaupun tidak mencerminkan nilainya (value).
Salah satu contoh nyata adalah salah satu developer di utara jakarta yg sering mengkampanyekan harga properti naik terus.

Menurut penerawangan saya, properti masi belum masuk tahap mania. Masih jauh dari bubble spt subprime mortgage di USA.

ombejo mengatakan... Balas

Mas Teguh, minta ulasan mengenai KAEF ya. Soalnya 2/3 liners yg valuasi msh dibawah industri nya sdh semangkin berkurang (udah pada lari hehe). Dr LK nya penjualan obat KAEF naik signifikan trtm u/ konsumsi dalam negeri. Thanks :)

Anonim mengatakan... Balas

harga property MEMANG digoreng, namun seperty comment oom di atas property kita masih jauh dari bubble...

Anonim mengatakan... Balas

Harga properti memang sedang bubble om, alasannya gampang. Makin hari harganya kian naik tapi peminat kian turun dan tidak laku. Di daerah Jakarta Barat saja, sudah ada properti yang sudah hampir 4 tahun tidak laku-laku sampai bangunannya sudah rusak.

Anonim mengatakan... Balas

Kalau lihat pertumbuhan Property buble atau nggak?! dari lokasi & permintaan utamanya om lihatnya bukan dari teori yg macem2..
Invest di property itu : LOKASI , LOKASI & LOKASI

LPCK 2012 target penjualan ga akan tercapai tapi target 2013 kemungkinan tercapai karena selain karena pergantian manajemen marketing2nya juga karena sedang menunggu tol jadi... sehingga utk beberapa cluster ditahan tanggal launchingnya...
lokasi akan terus tumbuh karena lahan tanah untuk: Industri,residential & komercial perbandingannya 70:25:5. Industrnya sold out terus om..!! otomatis residential & komersial ikuutt.. hanya sementara di'tahan' TOL jadi.. agar harga tanah per m2 naik..

Anonim mengatakan... Balas

Kalau mau lihat bubble atau gak, jenuh atau gak. Gampang aja, liat aja banyakan yg jual atau yg beli? Kalau banyakkan yg jual, laku atau gak property nya??? Liat aja banyak iklan penjualan papan broker yg ditempel di rumah2, dari tahun ke tahun itu2 aja, blom laku2 !!

Anonim mengatakan... Balas

Bubble terjadi karena high leverage, bukan semata karena harga yang terbang tinggi.

Harga terbang tinggi sendiri adalah "efek samping" dari high leverage tersebut.

So, di Indonesia kecil kemungkinan terjadi bubble karena sudah dijaga oleh BI berupa DP 30% utk pembelian rumah. Harga tinggi kemungkinan besar karena hukum supply-demand.

Beda dgn di amrik dimana orang bisa beli rumah nyaris tanpa cash.

Davis Sabar mengatakan... Balas

Memang benar Down-Payment 30%dan cicilan mortgage bulanan 30% dari gaji menjadi rem ampuh mencegah pembelian untuk spekulasi. Tapi DP 30% bisa ditutup dengan pinjaman. Pada akhirnya ratio antara harga rumah dan income middle class yang menentukan. Kalau harga sudah over sampai sekian puluh tahun dari income, atau peraturan pemerintah memnbatasi mortgage max misalnya 25 tahun, akhirnya pasar slow-down.

Anonim mengatakan... Balas

Artikel ini pertama kali di ulas tahun 2011, dan sejak itu sampai sekarang saya perhatikan harga rumah di daerah tempat tinggal saya tetap melambung tanpa henti. Memang benar apa yg dikatakan di atas soal lokasi. Pada saat suatu lokasi itu disebut 'prime', harga disitu akan menjadi patokan harga daerah lainnya. Akan ada daerah yg berusaha mengikuti kenaikan harga tersebut, ttp setelah bertahun-tahun tidak laku, karena memang tidak ada peminat, apalagi dengan harga yang tidak masuk akal.
Di daerah rumah saya, harga sudah mulai tidak masuk akal, dan pembeli selalu menyabet setiap ada barang yang ditawarkan. Memang saya juga mendengar ada seorang pembeli dari grup usaha besar tanah air yang memborong rumah-rumah sekitaran di sini dengan harga sangat premium.
Saat ini disekitaran lingkungan saya, ada sekitar 8-10 rumah, yang begitu laku (dengan harga fantastis, ditawarkan hanya 1-2 bulan) langsung direnovasi atau dibangun ulang. Jadi bukan sekedar utk investasi (tujuan beli untuk dijual ulang).
Sekedar info, December 2009 sewaktu saya mencari rumah, harga per meter di sini sekitar 10-13 jt/mt. Saat ini saya menyaksikan rumah tetangga sekitar lingkungan yang laku dengan harga 35-40jt/mt. Bahkan di jalan utama untuk areal properti yg perlahan berubah menjadi daerah komersial, harga di banderol 75-100jt/mt.
Saya jadi bertanya-tanya, apakah ini bukan sudah menjadi fenomena bubble? Trend apakah ini? Kalo akan terjadi koreksi, kira-kira pada level apa dan/atau kapan?
Ada sahabat yang berkomentar itu akan terjawab nanti setelah pemilu 2014.