Buletin analisis & rekomendasi saham bulanan edisi Agustus 2014 akan terbit tanggal 1 Agustus mendatang. Anda bisa memperolehnya disini.

Kawasan Industri Jababeka

Jika ada dua perusahaan properti yang paling kelihatan di Kawasan Timur Jakarta, tepatnya dalam hal ini Kabupaten dan Kota Bekasi, maka dua perusahaan properti tersebut adalah Lippo Cikarang (LPCK), dan Kawasan Industri Jababeka (KIJA). Kalau anda melintasi jalan tol Jakarta – Cikampek, maka anda akan mengerti apa yang penulis maksud dengan ‘kelihatan’ diatas. Jika LPCK lebih condong sebagai perusahaan properti jenis residensial, maka KIJA lebih banyak menjual tanah kavling di dalam kawasan industri (industrial estate), untuk didirikan pabrik dll. Nah, yang akan kita bahas disini adalah KIJA (soalnya LPCK sudah penulis bahas berkali-kali di ebook kuartalan, meski secara singkat). Oke, kita langsung saja.

Sejarah KIJA dimulai pada tahun 1989, ketika Pemerintah Provinsi Jawa Barat (Pemprov Jabar) memberikan izin kepada sebuah konsorsium untuk mengelola sebidang tanah kosong di wilayah Bekasi, untuk dijadikan kawasan industri. Konsorsium tersebut dipimpin oleh dua orang pengusaha bernama Setyono Djuandi Darmono dan Hadi Rahardja, yang menjadi founder dari perusahaan yang didirikan kemudian, yaitu KIJA. Kata ‘Jababeka’ merupakan kependekan dari ‘Jawa Barat Bekasi’, yang mungkin itu karena perusahaan memperoleh izin kawasan industri-nya dari Pemprov Jabar, sementara tanahnya berada di wilayah Kabupaten Bekasi.

Di periode tahun-tahun awal perintisan perusahaan, KIJA sukses menarik minat dari dua perusahaan besar yaitu Unilever dan United Tractors, untuk membeli dan mendirikan pabrik di lahan kawasan industri yang mereka kembangkan. Ketika itu luas lahannya total hanya 500 hektar. Seiring dengan perkembangan perusahaan, KIJA terus mengembangkan kawasan industrinya dan menggaet pelanggan-pelanggan baru seperti L’Oreal, San Miguel Packaging, Samsung, Yamaha dan lain-lain, yang kesemuanya mendirikan pabrik di kawasan industri seluas total 1,500 hektar (berdasarkan data per Maret 2012). Angka tersebut praktis membuat KIJA menjadi perusahaan kawasan industri terbesar di Bekasi, termasuk lebih besar dari Bekasi Fajar Industrial Estate (BEST), yang di periode waktu yang sama hanya memiliki kawasan industri seluas 500 hektar. Well, tapi itu data setahun yang lalu, angkanya sekarang mungkin sudah berubah lagi.

Lalu, jika dulu KIJA hanya mengembangkan kawasan industri, maka kesininya perusahaan juga membangun kawasan pendukung dari kegiatan yang industri itu sendiri, seperti perumahan dan lainnya. Hasilnya, kawasan industri yang dibangun KIJA kemudian berkembang menjadi kota kecil yang disebut Kota Jababeka. Kota Jababeka adalah sebuah industrial township terintegrasi seluas 3,806 hektar (per April 2012) yang menjadi tempat bagi kawasan industri, perumahan, kompleks ruko dan business district, jaringan transportasi publik, pusat perbelanjaan, lapangan golf, universitas (President University), pusat hiburan dan leisure, hingga infrastruktur industri seperti dry port, pembangkit listrik, dan fasilitas pengelolaan air bersih.

Lapangan golf di Kota Jababeka, Cikarang

So, jika di kawasan Serpong Tangerang ada township Alam Sutera (milik ASRI), maka di kawasan Cikarang Bekasi ada township Kota Jababeka. Bedanya, kalau menurut penulis sendiri Kota Jababeka lebih cool karena dihuni oleh banyak ekspatriat (kebanyakan asal Jepang) yang bekerja di pabrik-pabrik yang ada di kawasan industri, sehingga desain kotanya juga mirip-mirip dengan luar negeri (penulis pernah mampir sebentar, cuma buat liat-liat doang). Sementara township Alam Sutera merupakan township biasa.

Saat ini Kota Jababeka sudah dalam posisi mature dan well-developed, namun masih bisa lebih dikembangkan lagi. Dari total lahan seluas 3,806 hektar tadi, sekitar 1,000 hektar diantaranya masih berbentuk landbank, alias tanah kosong yang siap untuk dikembangkan kapan saja. Dua proyek besar yang sedang dibangun di Kota Jababeka dan akan selesai dalam waktu dekat ini adalah ‘Indonesia Movieland’, dan ‘Medical City’. Well, kalau dari namanya sih sepertinya itu semacam bioskop dan rumah sakit ya?

Selain Kota Jababeka, KIJA juga memiliki dua aset lain, yakni Cilegon Industrial Estate (CIE) dan Tanjung Lesung. CIE, sesuai namanya, merupakan kawasan industri di Cilegon, Banten, yang terletak secara strategis di sekitar Jalan Tol Jakarta – Merak dan juga jalur kereta api, sekitar 85 kilometer dari Jakarta. Hingga saat ini CIE masih murni merupakan kawasan industri, namun tidak menutup kemungkinan kedepannya akan dikembangkan menjadi township seperti Kota Jababeka.

Sementara Tanjung Lesung merupakan kawasan leisure dan pariwisata yang terletak di pantai Pandeglang, Banten, sekitar 200 kilometer dari Jakarta. Perkembangan terakhir, kawasan Tanjung Lesung memiliki dua resort dan vila, sebuah hotel, dan beberapa cottage. Dan kedepannya, KIJA punya visi besar untuk menjadikan Tanjung Lesung ini sebagai international tourist destination, dimana disitu akan dibangun:

  1. Total 26 unit hotel, resort, dan kondominium
  2. Satu lapangan golf berstandar internasional, plus bungalow, apartemen, dan vila
  3. Pusat kota (city center) bergaya Venesia, dan
  4. Fasilitas kesehatan dan pendidikan.
Sebuah kafe outdoor di kawasan wisata Tanjung Lesung, Pandeglang, Banten 

Tanjung Lesung sendiri pada saat ini sudah dikenal sebagai salah satu tujuan wisata yang cukup populer di Banten, dengan pantai dan pasir putihnya yang tidak kalah cantiknya dengan Pantai Anyer atau Carita, tujuan wisata pantai lainnya di Banten. Namun memang jika dibandingkan dengan Anyer atau Carita tadi, kawasan Tanjung Lesung masih belum dikembangkan. Mungkin potensi inilah yang kemudian ditangkap oleh KIJA, sehingga mereka pada tahun 2011 kemarin mengakuisisi dua perusahaan pemilik dari Kawasan Tanjung Lesung ini, senilai Rp1.5 trilyun, yang dananya diperoleh dari right issue di tahun yang sama.

So, jika dilihat dari proyek-proyek propertinya, maka KIJA praktis tampak sangat menarik. Dengan track record perusahaan dalam mengembangkan Kota Jababeka, maka perusahaan juga berpeluang untuk meraih kesuksesan yang sama di Cilegon, yang mungkin bisa berlanjut ke Tanjung Lesung. Kalau bicara soal cadangan landbank, per akhir April 2012, KIJA memiliki total landbank seluas 3,200 hektar, atau hampir mencapai separuh dari total lahan milik perusahaan seluas 6,600 hektar. Artinya? KIJA masih punya buanyak sekali ruang untuk berkembang.

Dan jika proyek-proyek properti diatas masih belum cukup, maka KIJA masih memiliki beberapa aset lainnya lagi, meski dalam skala yang lebih kecil. Berikut diantaranya:

  1. Lapangan golf di Magelang, Jawa Tengah
  2. Ruang kantor seluas hampir 6,000 meter persegi di Menara Batavia, dan ruang kantor seluas 14,000 meter persegi di The City Center, Jakarta Pusat.
  3. Landbank seluas 500 hektar di Kendal, Jawa Tengah, yang bisa diperluas lagi menjadi total 2,700 hektar. Lahan ini kemungkinan akan dikembangkan menjadi kawasan residensial, tapi perusahaan belum memiliki rencana pengembangan apapun.
However, diluar proyek-proyeknya diatas, masih ada beberapa hal lagi yang membuat penulis sendiri masih pikir-pikir kalau mau invest di perusahaan ini. Berikut diantaranya.

Satu. Pada Juli 2012 lalu, KIJA menerbitkan notes (utang) senilai US$ 175 juta di Singapura, dimana sekitar US$ 123 juta diantaranya akan digunakan untuk membayar utang bank dari salah satu anak usaha di bidang pembangkut listrik. Sebelumnya, KIJA sudah memiliki satu unit pembangkit listrik sebagai infrastruktur bagi kawasan industri. Namun pada tahun penuh 2012, pembangkit listrik tersebut tidak berhasil mencetak laba, melainkan menderita kerugian sebesar Rp52 milyar. Jika dilihat dari tujuan penerbitan notes, yaitu untuk membayar utang sebelumnya untuk tujuan menurunkan suku bunga (karena bunga notes-nya hanya 11.75%, yang pastinya lebih rendah dari bunga bank), maka kelihatannya KIJA tidak terlalu sukses dengan proyek pembangkit listriknya. Terbukti dia belum bisa menyicil utangnya.

Demikian pula halnya dengan proyek dry port, masih di Kawasan Kota Jababeka, yang juga masih mencatat kerugian. Intinya, meski KIJA sebenarnya berharap bisa memperoleh sumber pendapatan tambahan dari bisnis infrastrukur, namun hingga kini mereka belum bisa melakukannya. Terkait proyek pembangkit listriknya, KIJA ini mengingatkan penulis dengan Exploitasi Energi Indonesia (CNKO), sebuah perusahaan batubara yang sudah merintis usaha pembangkit listrik sejak tahun 2003, namun sampai sekarang belum berhasil juga (dari tiga pembangkit listriknya baru satu yang sudah beroperasi). Mungkin, membangun pembangkit listrik memang tidak semudah itu.

Dan ngomong-ngomong, unit bisnis KIJA di Kawasan Wisata Tanjung Lesung juga masih rugi. Tapi untuk yang satu ini bisa dipahami mengingat KIJA juga masih belum melakukan pengembangan apapun disana, melainkan masih mengoperasikan hotel dan vila yang sudah ada saja.

Dua, dan ini yang paling penting, seperti yang sudah disebut diatas, ultimate shareholder dari KIJA ini adalah Tuan Darmono dan Tuan Hadi Rahardja. Kedua pengusaha ini, beserta keluarga dan afiliasinya, memegang 53.2% saham KIJA (per tanggal 30 April 2012). Namun, anda tidak akan menemukan informasi tersebut di laporan keuangan perusahaan. Di laporan keuangannya pada periode tahun penuh 2012, komposisi pemegang saham KIJA adalah 17.5% Meadowood Capital, dan 82.5% publik. Meadowood merupakan kendaraan investasi milik Tuan Hadi Rahardja, yang didirikan di negara Mauritius. Sementara melalui perusahaan-perusahaan lainnya yang sejenis dengan Meadowood ini, Tuan Darmono dan Hadi Rahardja, beserta keluarga dan afiliasinya, memegang saham KIJA masing-masing dengan kepemilikan kurang dari 5%, sehingga di laporan keuangan perusahaan dicatat sebagai pemegang saham publik.

Pertanyaannya, ngapain struktur pemegang saham perusahaan dibuat jadi ribet kaya gitu? Karena kalau begini jadinya maka KIJA menjadi rawan financial engineering, dan sahamnya juga rawan digoreng (makanya pergerakan sahamnya juga nggak mulus, sering naik dan turun dalam persentase besar secara tiba-tiba). Karena kalau anda baca laporan keuangan dari perusahaan-perusahaan Grup Bakrie, modelnya juga sama begitu: Struktur pemegang sahamnya ribet dan nggak jelas. Yap, anda jangan harap bisa menemukan nama Aburizal atau Nirwan Bakrie di dalam laporan keuangan Bumi Resources (BUMI).

Diluar dua poin diatas, saham KIJA juga kurang menarik dari sisi valuasi, dengan PER 15.6 kali pada harga 300. Okay, valuasi yang agak tinggi tersebut mungkin masih wajar kalau kita mempertimbangkan kepemilikan landbank perusahaan yang masih sangat luas, terutama yang di Tanjung Lesung. Namun jika kita mempertimbangkan pula bahwa bisnis pariwisata merupakan bisnis baru bagi KIJA, dimana perusahaan belum berpengalaman dalam menggarap bisnis ini sebelumnya, maka penulis kira risiko kegagalannya masih cukup besar, sama halnya dengan upaya perusahaan di bidang pembangkit listrik yang masih mencatat kinerja minus hingga saat ini.

So, satu-satunya prospek yang benar-benar menarik dari KIJA ini adalah kelanjutan pengembangan Kota Jababeka, plus pengembangan di Kawasan Industri Cilegon. Namun kalau dari materi public expose terakhir perusahaan pada tanggal 4 Mei 2012 lalu, KIJA tampaknya akan lebih banyak mencoba peruntungannya di proyek pembangkit listrik dan dry port, dan juga Tanjung Lesung. Perhaps, manajemen menganggap bahwa proyek Kota Jababeka dan Cilegon sudah cukup aman, sehingga mumpung kondisi ekonomi juga lagi bagus, mereka bisa mencoba petualangan baru di bisnis yang baru. Kebetulan, ada juga kemungkinan bahwa kawasan Tanjung Lesung bisa menjadi kawasan yang sangat strategis, jika rencana Pemerintah untuk mendirikan Bandara Banten Selatan di lokasi yang berdekatan bisa terealisasi suatu hari nanti.

Kesimpulan akhirnya? Well, penulis sudah menyampaikan semua informasi yang menurut penulis cukup penting, jadi kesimpulannya terserah anda saja. Jika anda punya info lainnya seputar KIJA ini, boleh anda share juga disini.

PT. Kawasan Industri Jababeka, Tbk
Rating kinerja pada FY12: A
Rating saham pada 300: BBB

18 komentar:

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Terima kasih buat ulasannya yang sangat lengkap. Jadi jika di bandingkan KIJA dengan GWSA, maka GWSA jauh lebih menarik ya dengan PER masih 5x ? mohon tanggapannya. salam sukses

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Setuju pak Teguh. Apalagi sales/laba TTM do Q4 2012 turun dibanding TTM di Q3 2012.

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Kalo berita di bawah benar adanya, maka prospeknya ok banget loh hehehe

Regards
Doni

Title : KIJA : Target KIJA pendapatan berulang Rp 1,3 triliun
PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) berharap bisa menambah pendapatan berulang
(recurring income) di tahun ini. KIJA menargetkan recurring income naik 349,15% menjadi
Rp 1,32 triliun. Tahun lalu, pendapatan berulang KIJA mencapai Rp 295 miliar.

Pertumbuhan yang cukup pesat ini berasal dari bisnis penjualan listrik yang digawangi anak
usaha KIJA, yakni PT Bekasi Power. KIJA berharap, kontribusi pendapatan Bekasi Power bisa
mencapai Rp 1 triliun. Angka ini naik dari kontribusi tahun lalu yang cuma Rp 40 miliar.(kontan/az)



talang.akar mengatakan... Balas Komentar

Terima kasih atas ulasannya Pak Teguh. Saya juga bingung membaca LK Q4 2012, dimana segmen tenaga listrik masih merugi sampai 52 Milyar. Akan tetapi dari keterbukaan informasi ke IDX tgl 8 januari, tahap kedua dari proyek tenaga listrik yang memanfaatkan panas dari PLTG tahap I (Full Combined Cycle) sudah beroperasi. Secara teknis tahap ke 2 ini tentu akan jauh lebih ekonomis karena hanya memanfaatkan panas terbuang dari PLTG tahap 1 yang sudah beroperasi sebelumnya, sehingga total 130 MW yang di pasang bisa beroperasi secara maksimal. Dari PE tahun lalu perkiraan pendapatan pertahun dari segmen tenaga listrik adalah 85 Juta USD. Mari kita lihat efeknya di LK Q1 2013, apakah ada perubahan sesuai janji manajemen

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Menurut saya pak Teguh belum memasukkan 1 unsur penting lainnya dalam menilai prospek KIJA, yaitu Jembatan Selat Sunda.

Coba pak Teguh find out, berapa besar land bank milik KIJA di sekitar lokasi bakal Jembatan Selat Sunda.

Kalau Jembatan Selat Sunda jadi terealisasi akan menjadikan nilai tanah KIJA naik berkali2 bahkan berpuluh2 kali lipat.

Saya sendiri secara pribadi menganggap prospek KIJA sangat bagus, dan selalu menyarankan kepada seluruh member saya untuk invest jangka panjang di KIJA dengan target medium term Rp.500,- dan target long term Rp.1.000,- per saham

Salam,
Sem Susilo

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Salam pemenang Pak Teguh,
hanya mau klarifikasi, tulisan yg atas nama saya (sem susilo) itu bukan dari saya. Sorry ya sahabat, dan untuk yg mencatut mama saya, sdh d maafkan, dan tolong next jangan ulangi lagi. Dan ini bisa merusak persahatan. Pak Teguh adalah sahabat saya.

johan herianto mengatakan... Balas Komentar

By the way siapapun anda berdua apakah anda berdua benar SEM SUSILO ataukah anda berdua benar bukan SEM SUSILO dalam pandangan saya pribadi saham KIJA ini memang layak untuk masuk dalam keranjang investasi saya THANKS.

Donny Kristianto mengatakan... Balas Komentar

Bravo Pak Teguh, ulasan yang menarik tentang KIJA.

Sekedar tambahan, anak perusahaan KIJA, PT Kawasan Industri Kendal yang dimiliki oleh PT Grahabuana Cikarang bekerja sama dengan Sembcorp Development Indonesia Pte., Ltd. (sudah saya cek di annual report Sembcorp Singapore, ternyata memang betul.. hehehee..), menurut rencana akan membangun kawasan industri dan perumahan di Kec. Kaliwungu, Kab. Kendal (20 menit dari Semarang kalau tidak macet). Kawasan tersebut akan dilewati proyek jalan tol Semarang-Batang. Karena terletak di Kendal, maka UMR-nya ngikut Kendal bukan Semarang, jadi biaya tenaga kerja akan lebih murah.
Namun proyek ini belum berjalan, menurut saya 5 tahun lagi baru mulai ada penjualan seiring selesainya akuisisi 3000Ha tanah dan jalannya proyek pembuatan jalan tol.

Yang menarik dari para punggawa KIJA, adalah mereka mempunyai visi tajam akan prospek harga properti di masa datang di lokasi sekarang yang kurang strategis. KIJA membeli properti yang akan menjadi lokasi strategis di masa datang. Misalnya, Tanjung Lesung, terkait dengan Jembatan Selat Sunda, PT Kawasan Industri Kendal, terkait dengan proyek jalan tol dan jaringan pipa gas PGAS, lagian di Semarang tidak ada kawasan industri yang layak. Bakal pesaing di daerah ini adalah PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) yang kemarin telah melakukan akuisisi 400 hektare kawasan industri di Semarang, senilai Rp 276 milliar. Entah kenapa si BEST ini selalu buntutin KIJA?! Mungkin strategi BEST meniru strategi Alfamart yang buntutin Indomaret. Hehe..

Yang bikin penasaran saya adalah apakah sekarang pembangkit listrik PT. Bekasi Power sudah mulai menjual listriknya kepada PLN? Mengingat akhir tahun kemarin masih dilakukan "commissioning" oleh PLN.
Jadwal pembayaran penjualan listrik kepada PLN, apakah PLN membayar per bulan kepada KIJA, atau per tahun? Kalau per tahun, apakah di awal/akhir tahun?
Apakah di antara saudara sekalian ada yang tau? Mohon sharing-nya..

Salam Cuan..
Kristianto

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Gampang. laporan keuangannya Kija sudah keluar di web site BEJ utk Q1 2013. kalau tidak salah di
http://www.idx.co.id/id-id/beranda/perusahaantercatat/laporankeuangandantahunan.aspx

Sudah download. di halaman 74 sudah tertera bahwa sudah ada peningkatan significant di pendapatan bidang listrik. Pendapatannya naik dari 9 Milyard di Q1 2012 menjadi 224 di Q1 2013 ini. Plus walau dikatakan jualan lahan industri turun di 2013 ini secara luas lahan namun ternyata jualan dalam amount rupiah meningkat dari 68 Milyard menjadi 130 milyard. Mungkin disebabkan harga per m2 yang meningkat dan sepertinya Kija juga menjual gedung pabrik yang siap jadi. Jadi menjual value added lahan, dibanding hanya menjual lahan saja.

Secara keseluruhan performance Kija untuk Q1 2013 ini ternyata cemerlang juga. Revenue meningkat dari 252 Milyard menjadi 753 berkat jualan listriknya dan lahan industrinya. Profitnya bagus naik dari 52 Milyard jadi 200 milyard.

Tinggal sekarang kan ada penurunan peringkat dari S&P untuk indonesia dari investment grade ke stable. apakah ini ada pengaruhnya dengan dengan jualan lahan industrinya kedepan, hanya waktu yang membuktikan. Namun untuk jualan listriknya masih tetap karena dianggap reoccuring income tidak terpengaruh.

Harapan lainnya dari jualan property movie land dan harapan harga tanahnya naik akibat pembukaan pintu tol baru dibulang agustus 2013 untuk mengurangi kemacetan di pintu tol yang sekarang. Minggu ini ada pameran property di JHCC, jadi ingin lihat potensi jualannya. bagus tidak ya.

saya sudah punya Kija. lagi berpikir nambah lagi atau tidak. mumpung lagi koreksi.

Salam,

Nurman

Donny Kristianto mengatakan... Balas Komentar

Pak Nurman,
Penghasilan kotor KIJA dari Power Plant 244M, tapi net profitnya cuman 13M, dikit banget ya, sekitar 5.5%. Kalo dibikin 4 kwartal net profit dari power plant cuman 52M. Itu pun belum dipotong biaya depresiasi.
Sepertinya kontribusi Bekasi Power terhadap penghasilan KIJA kurang signifikan, tidak sesuai dengan harapan saya. Apalagi ntar kalo harga gas ikutan naik ngikutin harga BBM, bisa rugi tuh Bekasi Power. Terus, suku bunga ikutan naik, yang akan berdampak negatif terhadap sektor property. US Dollar bisa jadi akan naik, KIJA bisa terlalu berat menanggung beban bunga utangnya.

Runyam nih!

Cut loss aahhh...

(semoga saya salah)

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Ya Benar Pak Donny,

saya baca detil sepertinya Bekasi Powernya hanya menambah revenue namun untuk profit re-occurringnya sepertinya kurang bisa diandalkan.

Kemarin saya sempat ke pameran properti, sepertinya kebanyakan agen penjualnya dibanding investor pembelinya di semua boothnya termasuk boothnya ASRI... he he apa tandanya ya untuk sektor property..

anyway saya sempat bicara dengan agennya Jababeka sepertinya Bekasi Powernya Jababeka memang disiapkan untuk mensecurekan listrik di area pengembangannya yang baru seperti di tahap III, V, VI dan VII dimana sebagian area tsb sudah dipasarkan dan beberapa sudah mulai pembangunan pabrik. Makanya kapasitas terpasang Bekasi Powernya belum sampai maksimal. Jadi masih ada revenue tambahan jika lahan baru tsb nantinya sudah jadi pabrik dan bisa menutup nilai depresiasinya kali ya ... he he . tahu ya? masak sih bisnis listrik rugi... kenapa masuk bisnis listrik kalau ternyata rugi. memang margin yang dikasih PLN tipis yaitu hanya 7% untuk pembangkit listrik swasta.


Mungkin kepastian ketersediaan listrik bisa dipakai untuk menarik pembeli lahan industrinya diluar adanya pembukaan keluar tol baru di km 34 dan adanya fasilitas dry port.

Jualan lahan industry sepertinya tetap jadi backbone utamanya Kija seperti di Q1. Penjualan lahan industry di area Cilegon sepertinya sudah mulai meningkat dari tahun sebelumnya.

Ada yang menarik lainnya. Tapi ngak tahu ini benar atau tidak karena tidak ada berita resminya. sepertinya lahannya Kija ada dimana mana kali ya. Mereka sedang bangun akses tol di KM 34. costnya fifty-fifity dengan LPCK, katanya di areanya LPCK yang tempat sisi tolnya LPCK ternyata juga miliknya lahan KIJA. Pinter juga KIJA. Mereka mau buka pintu TOL baru cari partner buat fifty-fifty ternyata sebenarnya dia sudah beli lahan di area masuknya LPCK. Jadinya LPCK malah beli lahan ke KIJA buat pembukaan akses TOLnya.

Anyway yang bisa diharapkan KIJA akan naik atau tidak adalah dari revenuenya dari jualan lahan industri. Mungkin pembukaan akses KM 34 yang akan dibuka bulan Agustus 2013 akan menjadi daya tarik pembeli lahan industrinya.

KIJA beberapa hari ini turun. Jika sudah menyentuh limit cut lossnya ya saya cut aja nanti. untungnya saya beli lumayan di bawah. he he

Tapi melihat volume ketika KIJA naik ketika naik ke 340 yaitu 264 milyar dimana averageya hanya 11 milyar. apakah pembeli 264 milyar itu mau membiarkan sahamnya turun ? performancenya juga masih cantik. Pernya saat ini jika menggunakan performance tahun 2012nya maka PETnya sekitar 16.6 . namun jika kita menggunakan kinerja 2013 dengan earning per share Q1 adalah 10 dan disetahunkan 40 maka PERnya saat ini adalah 8.2. Cukup aman dari segi fundamentalnya jika dibandingkan PER saham lain saat ini yang kinerjanya bagus yaitu rata-rata 15-30. Jika EPS 40 itu kita proyeksikan ke PER 16 seperti saat ini maka estimasi harganya akan menjadi 664. Tidak perlu muluk-muluk ke angka tsb ke 400 an juga lumayan.

Dilihat dari chart trend..trendnya masih naik bulish. belum terbentuk trend bearish atas KIJA. Plus ditambah volumenya juga menanjak menandakan banyak investor mulai melirik saham ini dari sebelumnya. namun harus hati-hati ada beberapa asing yang melepas 115 milyard ketika volumenya 264 milyard kemudian jumat kemarin melepas 7 milyar.

so far ada plusnya dan ada minusnya. tinggal monitor saja pergerakannya, ikutin arus mana yang menang. turun atau naik.

Salam

Nurman

Kris mengatakan... Balas Komentar

Pak Nurman,
terima kasih atas tanggapannya.
Ulasan Anda sungguh tepat dan hebat sekali view Anda.

Perkenalkan dulu, saya adalah mantan stock trader yang bertobat karena kena krisis di tahun 2008 (dulu makenya duit marjin kebanyakan) Hehee..
Setelah itu jadi analis & investor saham.

Menurut pengalaman saya, kita harus mengerti terlebih dahulu life cycle prospek ekonomi perusahaan yang akan kita beli sahamnya. Apakah di Introduction / Growth / Maturity / Decline.
Untuk KIJA sebelum tahun 2011 ada di life cycle Introduction, kalau sekarang di Growth.
Sebetulnya kalo life cycle perusahaan ada di Growth, tidak perlu cut loss, kecuali ada faktor fundamental yang sangat penting. Jadi seharusnya di HOLD terus sampai tuwek... Wkwkkk..
Masalahnya, saya butuh uang juga untuk beli rumah, jadinya dengan sangat berat hati di cut loss sebagian. (Ralat: di take profit). Hehee...
Saya ngumpulin KIJA sejak di harga 150. Walaupun performanya kalah ama MLPL yg naik 600% sejak 2012, saya ga tertarik beli saham yang fundamentalnya tidak saya mengerti (Warren Buffett also said that).

NB: Berhubung menurut Pak Nurman margin pembangkit listrik hanya 7%, batal nih niat saya beli saham2 yang akan bangun power plant, seperti PTBA & SMGR.

Pak Nurman, kapan2 kirim email ke saya dong, di mahardikabhavana@yahoo.com , kita bisa ngobrol banyak tentang saham, saling berbagi ilmu. Hehee...

Thanks,
DONNY KRISTIANTO

kevin mengatakan... Balas Komentar

om teguh, request ulasan INPC dong (bank Artha Graha Internasional) :)

kevin mengatakan... Balas Komentar

om teguh, request ulasan tentang INPC (Bank Artha Graha Internasional) dong :)

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Mohon saran dari Rekan2 :
Lebih baik pegang ADHI/WIKA/WSKT ?

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Kaburr, $KIJA rontok serontoknya , dibawah 200 perak

Anonim mengatakan... Balas Komentar

Pak Teguh dgn fakta boss2 kija ada di struktur LPCK dan boss2 LPCK di KIJA, apakah mereka mau merger? Atau mau ada takeover oleh lippo ke KIJA?

taufik hidayat mengatakan... Balas Komentar

Terimaksaih atas informasinya sangat membantu dalam waktu dekat saya akan investais saham KIJa