Pengumuman: Hari Sabtu ini, tanggal 26 April 2014, penulis akan hadir di acara gathering IDX Investor Club di Gedung BEI, Jln. Jend. Sudirman Kav.52-53, Jakarta, untuk memberikan training singkat selama 1.5 Jam dengan tema 'Cara Mudah dan Cepat dalam Menghitung Harga Wajar Saham'.

Acara ini khusus untuk anggota IDX Investor Club. Untuk menjadi anggota, baca keterangan selengkapnya disini.

Daftar Landbank Emiten Properti

Salah satu metode analisis fundamental untuk saham-saham properti adalah dengan melihat kepemilikan landbank milik perusahaan. Yang dimaksud dengan landbank adalah tanah kosong yang akan dikembangkan kemudian (kadang disebut juga ‘tanah mentah’). Semakin banyak cadangan landbank yang dimiliki sebuah perusahaan properti, maka biasanya saham perusahaan yang bersangkutan akan dianggap lebih menarik. Dasar pemikirannya adalah karena biasanya harga properti berupa tanah/lahan akan terus naik seiring waktu, bahkan jika tanah tersebut tidak diapa-apakan, sehingga nilai perusahaan pemilik tanah tersebut juga akan terus meningkat. Sementara jika diatas tanah tadi dibangun perumahan, misalnya, maka perusahaan properti yang bersangkutan akan memperoleh kenaikan nilai yang lebih tinggi lagi.

Dan ngomong-ngomong, sejauh yang bisa penulis pelajari tentang sektor properti ini, penulis belum memperoleh kesimpulan tentang apakah benar terdapat hubungan antara kepemilikan landbank dengan nilai perusahaan/emiten properti, atau dalam hal ini kenaikan harga sahamnya. Tapi baiklah, dalam hal ini kita anggap saja bahwa semakin banyak jumlah landbank, maka semakin menarik pula prospek pertumbuhan dari perusahaan properti yang bersangkutan. Jadi pertanyaannya sekarang, berapa hektar luas landbank yang dimiliki oleh tiap-tiap emiten di BEI pada saat ini? Dan perusahaan/emiten mana yang memiliki landbank paling besar?

Untuk menjawabnya, berikut adalah daftar landbank dari sepuluh emiten properti terbesar di BEI dari sisi aset. Data diurutkan berdasarkan ukuran aset perusahaan per tanggal 31 Maret 2013, dari yang terbesar (LPKR), hingga yang terkecil (DILD).

Company
Assets
Landbank (value)
Landbank (area)
Land Price

Rp billion
Rp billion
Hectares
(Rp thousand per m2)
LPKR
27,293
951
740
129
BSDE
17,806
7,458
3,955
189
APLN
15,888
1,139
425
268
CTRA
15,638
2,291
1,489
154
ASRI
13,581
4,520
1,461
309
SMRA
11,272
1,985
912
218
PWON
8,046
0
0
-
KIJA
7,452
2,908
2,923
99
BKSL
6,305
1,224
740
165
DILD
6,270
2,914
1,905
153

Catatan:
1. Emiten terbesar kedua di BEI (setelah LPKR) adalah Bakrieland Development (ELTY). Namun hingga analisis ini ditulis, ELTY belum merilis laporan keuangannya untuk periode Kuartal I 2013.
2. Sementara emiten terbesar kesepuluh (setelah KIJA) adalah Duta Pertiwi (DUTI). Namun mengingat status DUTI sebagai anak usaha dari BSDE, dan saham DUTI sendiri tidak likuid, maka DUTI tidak disertakan di tabel diatas.

Oke, perhatikan. Berdasarkan data diatas, siapakah emiten pemilik landbank terluas diantara sembilan emiten properti lainnya? Benar sekali, Bumi Serpong Damai (BSDE), perusahaan properti milik Grup Sinarmas. Kepemilikan lahan BSDE yang mencapai hampir empat ribu hektar, sebagian besar (2,318 hektar) terletak kawasan pengembangan BSD City, Serpong, Tangerang. Sementara selebihnya terletak di Grand Wisata (Bekasi), Benowo (Surabaya), Grand City (Balikpapan), Cibubur, dan Karawang. Harga rata-rata tanah kosong milik BSDE terbilang cukup tinggi (Rp189,000 per meter persegi), karena lokasinya yang sangat strategis yaitu di Serpong, tepatnya arah barat daya dari lokasi pusat kota BSD City, dimana harga tanah di BSD City sendiri juga sudah selangit.

Monumen Lambang BSD City, Serpong

Sementara posisi kedua sebagai pemilik landbank terluas ditempati oleh Kawasan Industri Jababeka (KIJA), dengan kepemilikan landbank terutama di Tanjung Lesung (Pandeglang, Banten), dan Kota Jababeka (Cikarang). Jika dibandingkan dengan di Serpong, harga tanah di Tanjung Lesung dan Cikarang memang relatif masih rendah. Namun harga tanah di dua lokasi tersebut, khususnya di lokasi yang dimiliki oleh KIJA, bisa naik berkali-kali lipat jika perusahaan berhasil memperluas kawasan Kota Jababeka, dan membangun kawasan wisata bertaraf internasional di Pantai Tanjung Lesung. Kalau dalam waktu dekat ini, pengembangan kawasan yang bisa dan memang sedang dikerjakan adalah di Kota Jababeka, sementara Tanjung Lesung merupakan rencana jangka panjang perusahaan.

Kemudian, gelar sebagai perusahaan pemilik tanah kosong dengan harga termahal dipegang oleh Alam Sutera Realty (ASRI), dengan rata-rata harga tanah Rp309,000 per meter persegi. Penyebabnya adalah karena ASRI baru saja membeli sebidang tanah seluas sekitar 20 hektar di Kecamatan Pinang, Tangerang, dari perusahaan properti lainnya yaitu Modernland Realty (MDLN), dengan harga premium, yakni Rp2 juta per meter. Entah apa pertimbangan manajemen hingga berani membayar pada harga setinggi itu, namun kalaupun tanpa tanah yang dibeli dari MDLN tersebut, rata-rata harga tanah milik ASRI masih di kisaran dua ratus ribuan per meter persegi. Saat ini ASRI adalah ‘penguasa’ Kawasan Pasar Kemis dan Pinang, dan dua-duanya terletak di Tangerang, tak jauh dari Serpong.

Oke, lanjut. Kalau anda perhatikan kembali tabel diatas, ternyata ada satu emiten properti yang nggak punya landbank sama sekali. Dia adalah Pakuwon Jati (PWON). Penulis sendiri agak bingung kenapa perusahaan properti asal Surabaya ini nggak punya cadangan tanah kosong, namun mungkin itu karena mereka adalah spesialis pengembang kawasan properti terpadu dalam ruang yang sempit di tengah kota besar, yang biasa disebut dengan superblok. Superblok adalah area seluas 2 hingga 3 hektar saja (atau maksimal 5 hektar) yang terdiri dari mall, menara-menara perkantoran, apartemen, hingga hotel. Dan untuk membangun proyek properti seperti ini memang tidak dibutuhkan tanah yang luas, karena bangunannya berbentuk vertikal keatas (gedung pencakar langit, alias high rise building).

Meski demikian, dalam hal ini bukan berarti PWON nggak punya aset berupa tanah kosong. Namun dalam laporan keuangan perusahaan, aset tanah kosong itu disebut sebagai ‘tanah matang’ (bukan tanah mentah), alias tanah yang sudah mulai dikembangkan. Kalau anda baca lagi tabel kepemilikan landbank diatas, seluruh landbank yang tercantum merupakan tanah yang sama sekali belum dilakukan pengembangan apapun terhadapnya (kecuali mungkin dipagerin), alias masih berupa tanah yang benar-benar kosong. Kebetulan pada periode Kuartal I 2013 ini, PWON sedang tidak memiliki aset tanah berupa landbank tersebut.

Nah, jika anda kritis, maka anda akan bertanya: Jika yang dimaksud dengan landbank adalah aset tanah mentah, lalu dimana kita bisa melihat aset tanah matang, termasuk tanah matang milik PWON diatas? Jawabannya, di persediaan real estate. Di laporan keuangannya, setiap emiten properti mencantumkan kepemilikan persediaan aset real estate, yaitu aset yang terdiri dari tanah matang, bangunan dalam penyelesaian, hingga bangunan yang sudah siap jual. Berikut datanya:

Company
Inventories

Rp billion
LPKR
11,224
BSDE
3,255
APLN
1,671
CTRA
3,306
ASRI
2,754
SMRA
2,841
PWON
1,210
KIJA
665
BKSL
938
DILD
1,574

Ternyata, Lippo Karawaci (LPKR) bukan hanya merupakan perusahaan properti terbesar di BEI dari sisi aset, tetapi juga merupakan perusahaan terbesar dari sisi kepemilikan persediaan real estate. Secara keseluruhan, LPKR memiliki persediaan senilai Rp11.2 trilyun, yang terdiri dari kawasan pembangunan kota (urban development), kawasan apartemen dan pusat perbelanjaan, medical center, hotel, restoran, dan infrastruktur rekreasi dan olahraga. Sebagian besar dari persediaan real estate tersebut terletak di Jabodetabek, namun ada juga yang terletak di Karawang, Bali, hingga Makassar. Yup, areal operasional LPKR tidak hanya di Karawaci saja, melainkan tersebar dari Medan hingga Manado, baik melalui perusahaannya sendiri maupun melalui anak-anak usahanya. Dua perusahaan properti yang listing di bursa, yakni Lippo Cikarang (LPCK) dan Gowa Makassar Tourism Development (GMTD), juga merupakan anak usaha dari LPKR ini.

Pemandangan di Kawasan Sentra Bisnis, Lippo Karawaci

Sementara perusahaan pemilik persediaan real estate terkecil adalah KIJA, dan ini agak kontras dengan cadangan landbank-nya yang merupakan kedua terluas setelah BSDE. Namun mengingat bahwa KIJA sama sekali belum melakukan pengembangan apapun terhadap tanah kosongnya yang terletak di wilayah perluasan Kota Jababeka, Cikarang, apalagi yang di Tanjung Lesung, maka hal ini bisa dipahami.

Terakhir, satu lagi pertanyaan yang harus dijawab adalah, bagaimana status dari lahan landbank maupun persediaan real estate yang dimiliki oleh kesepuluh perusahaan properti diatas? Apakah aset-aset tersebut diperoleh menggunakan utang, ataukah menggunakan uang sendiri? Nah, jika kita hendak memperinci bagaimana kesepuluh emiten properti diatas memperoleh tiap-tiap asetnya masing-masing, entah itu aset landbank, tanah matang, hingga bangunan, maka analisisnya akan membutuhkan waktu lama, karena data yang harus dicek kelewat banyak. Karena itulah, yang penulis perhatikan disini hanyalah data utang yang mengandung bunga (istilahnya interest bearing debt) dari tiap-tiap emiten, dalam hal ini utang bank dan obligasi. Dan berikut datanya:

Company
Assets
Debts
Debt to Asset Ratio

Rp billion
Rp billion
(%)
LPKR
27,293
7,349
26.9
BSDE
17,806
1,035
5.8
APLN
15,888
4,391
27.6
CTRA
15,638
1,468
9.4
ASRI
13,581
4,326
31.9
SMRA
11,272
1,388
12.3
PWON
8,046
2,460
30.6
KIJA
7,452
2,018
27.1
BKSL
6,305
617
9.8
DILD
6,270
1,009
16.0

Perhatikan, yang penting untuk diperhatikan di tabel diatas mungkin jumlah utang dari tiap-tiap emiten, melainkan berapa persentase utang tersebut terhadap aset. Dan ternyata, yang terbesar adalah ASRI, dimana utang bank dan obligasinya tercatat total Rp4.3 trilyun, dan itu mencapai 31.9% dari total asetnya yang sebesar Rp13.6 trilyun. ASRI sendiri dalam satu tahun terakhir memang menerbitkan dua obligasi di Singapura, senilai masing-masing US$ 175 dan 225 juta, dimana dananya digunakan untuk mengakuisisi landbank di Pasar Kemis dan Pinang, Tangerang, dan itu sebabnya ASRI memiliki cadangan landbank yang cukup luas. Well, entahlah, tapi kalau penulis sendiri melihat tindakan leverage yang dilakukan ASRI ini sedikit nekad ya, karena tentunya tidak ada jaminan bahwa sektor properti akan terus booming seperti sekarang ini hingga 5 – 10 tahun kedepan. Tapi mungkin pihak manajemen perusahaan punya pendapat berbeda.

Sementara beberapa emiten properti yang utangnya terbilang kecil adalah BSDE, Ciputra Development (CTRA), dan Sentul City (BKSL). BSDE sendiri memang tidak membutuhkan dana dari pinjaman bank ketika mulai menambah kepemilikan aset-aset landbank dan real estate-nya sejak tahun 2010 lalu, karena di tahun 2010 tersebut perusahaan meraup modal sekitar Rp5 trilyun dari proses right issue-nya, dengan pembeli siaganya ketika itu adalah Grup Sinarmas sendiri (melalui Sinarmas Sekuritas). Mungkin Grup Sinarmas sejak tahun 2010 tersebut sudah melihat peluang bahwa industri properti di Indonesia bakal booming dalam beberapa tahun kedepan, dan hal itu kemudian memang terbukti.

Okay, jadi kesimpulannya? Ya silahkan anda simpulkan sendiri. However, karena untuk memilih saham properti yang bagus tidak bisa hanya dilakukan dengan melihat jumlah landbank, aset real estate, hingga jumlah utang dari tiap-tiap perusahaan, maka artikel ini sejatinya belum bisa menjadi panduan untuk memilih saham mana yang terbaik dari kesepuluh saham properti diatas. Tapi mudah-mudahan, data-data yang disajikan disini bisa menjadi informasi tambahan bagi anda yang berminat untuk berinvestasi di saham properti, dimana analisis yang lebih lanjutnya bisa anda kerjakan sendiri di rumah.

15 comments:

Anonymous said... Balas Komentar

PWON setahuku mempunyai banyak landbank juga koq, di Pakuwon city, yang baru digarap saja baru -+ 150ha, padahal lahannya 600ha.

Teguh Hidayat said... Balas Komentar

Yup, per tanggal 31 Maret 2013, PWON punya tanah kosong yang belum dimatangkan seluas 294 hektar, dicatat sebagai bagian dari persediaan real estate, yang mungkin karena perusahaan sudah punya rencana pengembangan terhadapnya dalam waktu dekat ini (jadi status tanahnya akan segera berubah dari 'tanah mentah/landbank', menjadi 'tanah matang).

Anonymous said... Balas Komentar

KIJA setau saya punya landbank di Kendal ama di Cilegon juga bukannya mas teguh?? berarti bisa2 pemilik landbank terbesar KIJA donk??

Anonymous said... Balas Komentar

Kok MDLN gak dimasukan dalam daftar di atas ya ? dibandingkan pwon dan dild, gedean mana dengan mdln ?

yeo yudi said... Balas Komentar

pak teguh, saya request donk pembahasan DGIK. terimakasih.

Anonymous said... Balas Komentar

Mas Teguh. Kebetulan GMTD lagi hot gak sekalin dianalisis nih?

Anonymous said... Balas Komentar

Kalo SSIA kok gak masuk list ?

Teguh Hidayat said... Balas Komentar

SSIA dan MDLN, dari sisi asetnya nggak termasuk sepuluh besar saham properti

Teguh Hidayat said... Balas Komentar

Landbank KIJA yang seluas 2,923 hektar sudah termasuk yang di Kendal dan Cilegon, jadi pemilik landbank terbesar tetap BSDE.

Anonymous said... Balas Komentar

pak teguh, request pembahasan tentang INPC dong. sepertinya menarik krn PER 5x, PEG dibawah 0.1 x, ROE juga meningkat terus.
terima kasih

Anonymous said... Balas Komentar

Kelihatannya yang paling sempurna adalah BSDE

Anonymous said... Balas Komentar

Pemegang landbank terbesar tetap BKSL dengan total 33rb Ha di Jonggol dan 1000an Ha d sentul. 33rb Ha di Jonggol dikelola Bukit Jonggol Asri dengan pemegang saham BKSL (65%) dan ELTY (35%). Dan kedua, harga tanah m2 itu kyknya salh hitung deh mas. saya barusan beli tanah di alam sutera saja 1m2 7-8jt. darimana dapat harga 200rb per m2? Itu salah hitung atau dapat data dari mana? Tahun 1999 org tawarin ke saya saja saat itu 1m2 udah 1jt masaa skrg hanya 200rb? Tahun 1997-1998 memang murah, saya beli 1000m2 cuma seharga 200an juta. Saat krisis saja 200rb per m2 saat ini mana dapat harga segitu. Harap penjelasan dari mas teguh. Thx

Teguh Hidayat said... Balas Komentar

landbank milik Bukit Jonggol Asri (BJA) tidak dikonsolidasikan kedalam laporan keuangan BKSL karena BKSL tidak punya kontrol atas BJA, meski dia memegang sahamnya lebih dari 50% (gak ngerti juga kenapa bisa begitu). Terus harga rata-rata tanah yang dalam meter persegi bisa murah begitu karena: 1. Itu harga beli developer, yang pastinya jauh lebih murah dari harga beli konsumen, 2. Itu harga tanah yang benar-benar masih kosong, yang belum diapa-apakan sama sekali, makanya murah. Setelah tanah tersebut diolah menjadi tanah kavling, dibangun jalan, dibuat fasilitas umum disekitarnya, maka barulah developer bisa menjualnya pada harga yang lebih tinggi berkali-kali lipat, dan dari situlah developer tersebut memperoleh keuntungan.

Anonymous said... Balas Komentar

CTRA sama CTRS itu bedanya apa, mas teguh? kok CTRS nggak masuk 10 besar? CTRS kayaknya lagi bullish. -eko sukmono-

Anonymous said... Balas Komentar

Ada info pak untuk ssia lahan cadangan yang dimiliki saat ini berapa besar? Thx pak Teguh :)