Buletin Analisis IHSG & Stockpick Saham edisi Desember 2016 sudah terbit! Anda bisa langsung memperolehnya disini, gratis konsultasi tanya jawab saham untuk member, langsung dengan penulis.

Sentul City

Sentul City (BKSL) adalah perusahaan pengembang kawasan township (kota pemukiman terpadu) dengan nama yang sama dengan nama perusahaannya, yakni Sentul City, berlokasi di Kawasan Sentul, Bogor. BKSL mulai membangun Sentul City ini sejak tahun 1994, tapi perkembangannya baru terasa dua tiga tahun terakhir ini. Selain Sentul City, hingga saat ini BKSL belum memiliki township lainnya lagi. Meski begitu, Sentul City sendiri merupakan township yang cukup luas, yakni lebih dari 1,415 hektar, atau kurang lebih setara dengan BSD City seluas 1,300 hektar (Belum termasuk landbank. Kalau memperhitungkan landbank-nya, luas Sentul City adalah 3,100 hektar, sementara BSD City 6,000 hektar, dan karenanya BSD City boleh disebut sebagai township terbesar di Indonesia).

Jika dibandingkan dengan kawasan pemukiman sejenis di Serpong dan Cikarang, Sentul City menawarkan udara pegunungan yang lebih sejuk dan segar, sehingga sejatinya lebih cocok untuk tempat tinggal dan rumah peristirahatan ketimbang Serpong atau Cikarang yang lumayan panas. However, Sentul City tidak terletak di jalur strategis, dalam hal ini jalur Pantura, seperti halnya Serpong dan Cikarang. Sentul City juga belum memiliki banyak jalur penghubung ke Kota Jakarta kecuali melalui jalur tol Jagorawi, dan ini berbeda dengan Kawasan Serpong yang memiliki cukup banyak ruas jalan tol yang menghubungkannya dengan Kota Jakarta, termasuk cukup dekat pula dengan Bandara Soekarno – Hatta. Sementara di Cikarang, kawasan tersebut menjadi sangat ideal untuk kawasan industri mengingat lokasinya yang terletak persis di jalur tol Jakarta – Cikampek, yang menghubungkan Jakarta dengan kota-kota lainnya di jalur Pantura Jawa, termasuk juga menghubungkan Jakarta dengan Bandung (melalui tol Cipularang). Faktanya, Cikarang sendiri menjadi sangat maju terutama sejak jalan tol Cipularang selesai dibangun dan mulai beroperasi sejak tahun 2005 lalu.

Karena masalah infrastruktur inilah, Kawasan Sentul pada akhirnya tidak berkembang secepat Serpong ataupun Cikarang. Meski demikian, di Sentul bukannya tidak ada pembangunan infrastruktur. Selain tol Jagorawi yang sudah beroperasi sejak tahun 1970-an akhir, sebentar lagi jalan tol Bogor Ring Road akan beroperasi secara penuh, dan itu akan menjadikan Sentul City hanya berjarak 5 menit dari Kota Bogor. Selain jalan tol, pembangunan jalan-jalan besar non tol di kawasan sekitar Sentul City juga terus dikerjakan, terutama di lokasi Sentul Nirwana, township lainnya di Kawasan Sentul yang dimiliki oleh Bakrieland Development (ELTY). Lokasi Sentul Nirwana ini persis disebelah barat Sentul City, dan jika pembangunannya berjalan lancar maka bisa menjadi township yang bahkan lebih besar dari BSD City, karena luasnya mencapai 12,000 hektar! Sayang, pemiliknya adalah Grup Bakrie (ELTY), sehingga mungkin agak sulit kalau kita mau berinvestasi di sahamnya. Tapi kalau untuk BKSL-nya, jika kita memperhatikan prospek pertumbuhan Sentul City seiring dengan pertumbuhan tetangga raksasanya tadi (Sentul Nirwana), maka sahamnya mungkin masih bisa dipertimbangkan untuk investasi jangka panjang. Di township Sentul City-nya sendiri, saat ini BKSL masih terus mengembangkannya dengan membangun berbagai fasilitas umum, seperti Rumah Sakit Pertamina Sentul, Eco Art Park, hingga pasar terapung, dan itu semua belum termasuk pembangunan kluster-kluster perumahan baru secara terus menerus.

Pasar Ah Poong, salah satu fasilitas unik di Sentul City dengan konsep objek wisata belanja diatas air Sungai Cikeas

Terkait kinerjanya, BKSL sejatinya kurang menarik dengan laba bersih hanya sebesar Rp91 milyar pada Kuartal I 2013, atau jika disetahunkan menjadi Rp363 milyar, padahal asetnya mencapai Rp6.3 trilyun. Hal ini karena sumber pendapatan BKSL sejauh ini hanya berasal dari penjualan unit-unit kavling, rumah, dan ruko di Sentul City, dengan volume penjualan yang belum begitu besar (untuk unit-unit rumah, gak nyampe seratus unit sepanjang Kuartal I 2013), karena sekali lagi, infrastruktur di Sentul City belum sebagus BSD City, Alam Sutera, ataupun Kota Terpadu Lippo Cikarang, termasuk berbagai fasilitas umum di dalam township-nya juga masih belum beroperasi (masih dibangun). Jika dilihat dari sisi ini, maka mungkin kita masih harus menunggu hingga BKSL mencatat kenaikan laba yang membuatnya menjadi perusahaan yang sama menguntungkannya (baca: ROE dan ROA-nya besar) dengan BSDE, ASRI, ataupun LPCK.

Disisi lain, kalau kita breakdown komposisi asetnya, maka mungkin BKSL ini seperti pohon besar dengan buah yang lebat, hanya belum dipetik saja (belum dijadikan pendapatan/laba). Berikut adalah poin-poin menarik dari rincian aset perusahaan:

1. BKSL memiliki persediaan tanah dalam pengembangan, dan rumah hunian (dalam penyelesaian) senilai Rp938 milyar, seluruhnya berlokasi di Sentul City. Persediaan ini siap untuk dijual sewaktu-waktu (baca: diubah menjadi pendapatan dan laba, dengan nilai penjualan yang tentunya jauh lebih tinggi ketimbang nilainya saat ini) ketika pengembangannya selesai dilakukan dalam beberapa waktu mendatang.

2. Selain tanah dalam pengembangan, BKSL juga memiliki tanah yang belum dikembangkan (landbank) senilai Rp1.2 trilyun.

3. Diluar landbank di poin 2 diatas, BKSL juga punya landbank lainnya lagi senilai Rp919 milyar yang masih dalam proses sertifikasi Hak Guna Bangunan (HGB).

So, secara keseluruhan BKSL memiliki aset senilai total lebih dari Rp3 trilyun, yang siap dikelola menjadi produk properti dengan nilai jual yang jauh lebih tinggi, kemudian dikonversi menjadi pendapatan dan laba (baca: dijual) dalam beberapa tahun kedepan, meski tentunya dengan asumsi bahwa pembangunan di Sentul City berjalan lancar. Kabar baiknya, semua aset tersebut dibeli menggunakan uang sendiri, bukan utang (kecuali sedikit), dimana posisi ekuitas BKSL tercatat Rp4.9 trilyun. Fakta menarik lainnya, harga tanah di Sentul belum ‘segila’ di Serpong atau Cikarang, sehingga potensi pertumbuhannya relatif masih terbuka lebar.

Lalu, diluar Sentul City-nya, daya tarik utama BKSL ini adalah kepemilikannya atas PT Bukit Jonggol Asri (BJA), perusahaan patungan yang dimiliki bersama-sama dengan ELTY, dimana BJA ini adalah pemilik dari landbank di Jonggol (kawasan lainnya yang terletak di tenggara Sentul, masih termasuk Kabupaten Bogor), dengan luas lebih dari 30,000 hektar, dan itu berarti, BJA menguasai lahan seluas sekitar separuh wilayah DKI Jakarta! Oleh karena itu jika dilihat dari sisi ini, maka BKSL (bersama-sama dengan ELTY) merupakan perusahaan properti dengan kepemilikan landbank terbesar di Indonesia, jauh lebih besar dari BSDE sekalipun. Meski memang, kalau dari sisi nilai BSDE tetap merupakan pemilik landbank yang terbesar karena lokasi landbank-nya yang strategis di Serpong, sementara kawasan Jonggol tentu saja sama sekali belum seramai Serpong. Namun Jonggol juga bisa saja menjadi maju suatu hari nanti, terutama jika rencana Pemerintah memindahkan ibukota dari Jakarta ke Jonggol, yang pengerjaannya masih tertunda sejak krisis moneter 1998 lalu, pada akhirnya terealisasi juga.

Dan terkait pemindahan ibukota ini, maka itu adalah hal yang tidak bisa ditawar-tawar lagi, mengingat Jakarta sudah over crowded, sehingga kedepannya Jakarta hanya akan dijadikan pusat kegiatan perekonomian saja. Negara yang sudah sukses melakukan hal ini (memindahkan ibukotanya) adalah Malaysia, dimana ibukota Malaysia kini bukan lagi Kuala Lumpur, melainkan Putrajaya, sebuah kota kecil yang hanya berjarak sekitar 25 kilometer dari KL. Nah, berhubung Malaysia sendiri merupakan tetangga dekat Indonesia, maka seharusnya pihak Pemerintah RI juga nggak perlu pergi jauh-jauh kalau mau belajar mengenai proses pemindahan ibukota ini.

However, dari perspektif BKSL sendiri, Kawasan Jonggol tersebut merupakan rencana jangka panjang perusahaan, dimana hingga saat ini belum dilakukan pembangunan apapun disana, termasuk dari pihak Pemerintah juga belum ada perkembangan apapun soal rencana pemindahan ibukota. Dan satu lagi: Kontrol terhadap BJA bukan dipegang oleh BKSL, melainkan oleh ELTY. Jadi boleh dibilang bahwa penguasa Kawasan Jonggol sebenarnya adalah Bakrie, sementara BKSL cuma ikut numpang. Sementara proyek yang dimiliki sepenuhnya oleh BKSL, ya cuma township Sentul City saja. Namun seperti yang sudah disebut diatas, Sentul City masih menawarkan potensi pertumbuhan pendapatan yang sangat signifikan bagi perusahaan, jika BKSL mampu mengelola aset-aset yang ada didalamnya dengan baik.

Kesimpulannya, prospek BKSL ini memang menarik, bahkan kalaupun kita hanya melihat Sentul City-nya saja, terutama karena mereka merupakan perintis di Kawasan Sentul (jadi kalau Kawasan Sentul ini pada akhirnya berkembang pesat juga seperti Serpong dan Cikarang, maka BKSL akan menjadi perusahaan pertama yang memetik hasilnya). Sementara terkait risikonya, berikut adalah beberapa hal yang sebaiknya turut anda perhatikan:

1. Jumlah saham beredar BKSL mencapai 31.3 milyar lembar, alias sangat banyak, dan hal ini mengakibatkan dua hal: 1. Nilai dari per lembar saham itu sendiri sangat kecil, 2. Sahamnya rawan digoreng bandar. Dan BKSL ini memang saham bandar. Kalau anda perhatikan pergerakan sahamnya dalam jangka panjang, chart BKSL ini memang nggak mulus, dimana sahamnya sering naik secara tiba-tiba kemudian kesininya dibiarkan turun. Penulis sendiri tentu saja nggak suka saham model begini karena kecuali kita kenal sama bandarnya, maka kita nggak akan pernah tahu akan kemana saham BKSL ini bergerak, apakah naik atau turun.

2. BKSL merupakan partner dari Bakrie (melalui ELTY), dan Bakrie dari dulu tidak pernah menjadi kelompok usaha yang mau berpihak kepada investor retail. Okay, BKSL hingga saat ini masih sangat berbeda dengan ELTY, namun dari jumlah saham beredarnya yang segunung sudah mulai mirip-mirip. BKSL juga hobi menggelar right issue, dimana hingga saat ini perusahaan sudah tiga kali menggelar right issue, belum termasuk yang non HMETD. Akibatnya, nilai sahamnya terdilusi terus.

(Btw, terkait ELTY sendiri, perusahaan ini sejatinya punya nilai intrinsik yang luar biasa. Jadi kalau anda berani sih, saham ELTY ini mungkin bisa di-collect untuk jangka panjang, tapi penulis sendiri jujur saja nggak berani).

3. Township Sentul City punya cerita buruk di masa lalu. Seperti yang sudah disebut diatas, BKSL sudah mengembangkan Sentul City sejak tahun 1994 lalu, tapi perkembangannya baru terasa dalam dua tiga tahun terakhir, dimana sebelum itu BKSL boleh dibilang sangat lamban dalam mengembangkan Sentul City. Terkait ke-lamban-annya tersebut, BKSL sampai pernah digugat oleh seorang konsumennya pada tahun 2005 lalu, karena si konsumen ini sudah membeli rumah di Sentul City pada tahun 1999, namun setelah lewat lebih dari enam tahun, rumah tersebut belum juga dibangun. Sebelumnya pada tahun 2004, BKSL pernah dilaporkan ke polisi oleh beberapa puluh orang konsumennya, yang seharusnya sudah menerima kunci rumah mereka masing-masing sejak tahun 2002, namun hingga tahun 2004 tersebut rumah yang dijanjikan belum juga selesai dibangun.

Dan sebenarnya terkait reputasi BKSL sebagai ‘pengembang yang lamban’ inilah, yang turut menyebabkan Sentul City sampai sekarang belum sesukses BSD City atau Alam Sutera. Pada saat ini sedikit demi sedikit pihak BKSL sudah mulai berusaha membangun kembali reputasinya, termasuk iklan-iklan properti di Sentul City juga mulai sering nongol di televisi, namun tetap saja bukan perkara mudah untuk menghapus citra buruk perusahaan di masa lalu.

Okay, I think that’s enough. Terakhir, terkait valuasi sahamnya, market cap BKSL pada harga saham Rp300 adalah Rp9.4 trilyun, sehingga mencetak PBV 1.9 kali. Actually, itu tentu masih murah jika dibanding saham-saham properti lainnya, karena meski PER BKSL ini sangat tinggi (karena labanya masih kecil), namun itu karena proyek-proyek propertinya di Sentul City masih belum ‘matang’. Jika BKSL bisa me-maintain trend pertumbuhannya yang cukup stabil dalam tiga tahun terakhir ini, maka target konservatifnya adalah 500, dimana posisi harga tersebut akan mencetak PBV 3 koma sekian kali. Jika anda tertarik dengan saham ini, maka saran penulis gunakan dana secukupnya saja.

PT Sentul City, Tbk (BKSL)
Rating Kinerja pada Q1 2013: BBB
Rating saham pada 300: A
Share artikel ini melalui (klik salah satu): Facebook Twitter Linkedin

12 komentar:

Stockbit mengatakan... Balas

Pak Teguh, akhirnya ada article yang berhasil masuk ke halaman company kita (BKSL) karena di 1st sentence pak teguh sempat masukin kode sahamnya. Sebisa mungkin di keep it up ya :) Thanks for the great post.

Salam

Teguh Hidayat mengatakan... Balas

Info Tambahan: Per tanggal 31 Maret 2013, BKSL masih memegang 50% saham BJA, dan belum memiliki kontrol atas BJA. Namun pada tanggal 5 April 2013, BKSL menambah kepemilikannya di BJA menjadi 65%, sehingga seharusnya BKSL kini memegang kontrol atas BJA, termasuk landbank BJA juga dikonsolidasikan kedalam landbank milik BKSL. Benar atau tidaknya, kita tunggu nanti di Q2 2013.

Anonim mengatakan... Balas

Pandangan saya ttg Hal" yg perlu d perhatikan:
1. Jumlah lembar saham yg banyak ga terlalu bermasalah. Nilai per lembar saham kecil jg tercermin dari nilai sahamnya yg kecil. Dan perlu diingat, 31,3 milyar itu tidak semua beredar d pasar. Hanya sekitar 20-30%. Bandar memang kurang ajar tp by the end of the day, fundamental yg akan berbicara. Masalah bandar hanya akan besar jika untuk trading. Untuk invest, bandar ga bs tahan saham itu selamanya. Org akan lihat valuasi yg begitu murah atas fundamental yg begitu cemerlang. Bandar bs kalahkan market sesaat tp tidak selamanya.
2. BKSL right issue pertama kali 2006 untuk membayar utang dan menyelesaikan masalah hukumnya. Kedua kali tahun 2010 utk mengumpulkan dana utk meningkatkan modal. Karena dulu kena kasus legal yang panjang. Keputusan MA yang membuat dia "clean" baru muncul Oktober 2008. Ketiga kali tahun 2011 terbit saham tanpa HMETD utk ELTY karena ada kerjasama di sentul nirwana dan BJA. Dilihat dari ketiga poin, jumlah saham BKSL BKSL meningkat drastis tahun 2010 dimana setelah perusahaan right issue untuk bener" fokus kembangkan perusahaan itu wajar dan dapat diterima.

Prospek:
1. Ekspansi Jabodetabek dari utara ke arah bogor baru menyentuh sentul. Jadi, naiknya penjualan baru terasa di 2012 kemarin. Ekspansi ini tidak akan terbendung karena dari Cibubur sampai Cibinong sudah full.
2. Dulu kena kasus legal yang panjang. Keputusan MA yang membuat dia clean baru muncul Oktober 2008.
3. Dibukanya Jungle Land tahun ini.
4. RS pertamedika.
5. Sekolah" seperti BPK Penabur dan Universitas Trisakti dan rencananya UPH.
6. Bogor Raya Ecopark akan dibangun disebelahnya dengan segala macam park seperti waterpark, birdpark, public beach, hotel, hotel kapal, dan entertainment lainnya.

Thomas

Anonim mengatakan... Balas

1 hal lg. ASII skrg ada 40 milyar saham yg beredar. Tp masih fine" ajha tuh. Jumlah saham beredar bukan masalah mas teguh. Asal fundamental tetap oke, Saham pasti ikut. Bandar ga sanggup lawan.

Thomas

Anonim mengatakan... Balas

ulasan yang bagus pak teguh mengenai bksl, saya mau nanya dalam menilai saham properti selain bisa menggunakan land bank, apakah bisa dihitung berdasarkan NAV maupun BV ato PBV jg kah??kalo bisa mohon diulas perhitungan berdasarkan NAV mapun BV nya,


aditya

Anonim mengatakan... Balas

Ada 1 Hal baru saya sadari. Perhitungan annualized net incomenya ad kesalahan. Yg benar adlh sales Q1 358M bukan 240M yg sengaja "digelapkan" oleh oknum tertentu. 240M cuma jan dan feb. Di April total sales sdh mencapai 540M yg kalau d annualized 1.62T. Ini kenaikan 150% dibandingkan periode yg sama 2012. Itu annualized di low season, sebab peak season ada d 2nd half. Bukan tdk mgkn seluruh 2013 akan mencapai 2.2T yg berarti kenaikan sebesar 200% dibandingkan 2012. Maka forward EPSnya 23-25 rupiah. Dgn PER 30 the fairprice is 750. Dgn PBV 3, the fairprice is 600. Itu utk 2013 saja. Tahun" mendatang tentu ceritanya akan makin seru krn snowball effect dan makin byknya sarana serta externalities. BKSL dgn lahannya yg luar biasa adalah utk growth investing. Bukan utk trading.
Thomas

Anonim mengatakan... Balas

Pak Teguh, tolong diulas emiten properti berdasarkan afiliansi group konglomerat, contohnya ternyata GWSA afiliansi dengan APLN.
BKSL dari awal harga 150an digoyang-goyang oleh KI Ciptadana Securitas, kemungkinan BKSL ini afiliansi dengan Lippo Group.
Hartoyo

Anonim mengatakan... Balas

BKSL punya konglomerat siapa ya?
Hartoyo

Anonim mengatakan... Balas

Setelah membaca dan mengecek di internet tentang kasus penyerobotan tanah dan penipuan di perumahan sentul city. saya akhirnya jadi ragu dan menjual saham BKSL. lebih baik invest di saham property lain yang lainnya. Protect my investment.

Anonim mengatakan... Balas

Pak Teguh, LK 2012 ELTY sudah keluar. Kelihatannya menarik untuk diulas, apakah penjualan tol, Lido dan tanah di Rasuna sudah properly masuk/tidak. Butuh bantuan P. Teguh untuk membedahnya, paling tidak untuk membantu para nyangkuters apakah ada kemungkinan saham ELTY ini naik dari gocap. Terima kasih.

suharno tedjopranoto mengatakan... Balas

PakcTeguh... Tlg tanya BKSL masih ada prospek kedepannya. Krn sejak boss besarnya ditangkap KPK harga sahamnya makin mendekati gocap. Tq

suharno tedjopranoto mengatakan... Balas

PakcTeguh... Tlg tanya BKSL masih ada prospek kedepannya. Krn sejak boss besarnya ditangkap KPK harga sahamnya makin mendekati gocap. Tq